Cuando uno desea vender un inmueble, la primera pregunta que surge es ¿cuánto podré pedir por mi casa?
Uno de los errores más frecuentes que cometen los propietarios de inmuebles es guiarse por “cuanto necesitan” en la venta de su propiedad en lugar de guiarse por el valor de mercado. Al que está buscando comprar un inmueble no le interesará cuanto necesita el vendedor sino qué es lo mejor que puede obtener con el dinero que tiene disponible.
Arribar al valor de tasación de un inmueble es tarea profesional. Si bien uno como propietario se va haciendo idea de cuánto puede costar nuestra propiedad, son muchas las variables que hay que tener en cuenta al valuar un inmueble.
Los métodos de valuación de inmuebles son los siguientes:
- costo de reposición (o costo físico),
- capitalización,
- valor residual o
- valuación por comparables.
De estos cuatro métodos de tasación, el que más utilizan las inmobiliarias es el método de valuación por comparables. Este método consiste en comparar una propiedad que queremos tasar con otras que están siendo ofertadas en el mercado, ponderando los atributos físicos (ubicación del inmueble, estado de la propiedad, luminosidad, antigüedad, funcionalidad, etc.) tanto de la propiedad a tasar como la de los inmuebles comparables. Es así que si, por ejemplo, queremos tasar un departamento en Caballito, de 3 ambientes, en edificio entre medianeras y con una antigüedad de 10 años, vamos a tomar como comparables propiedades que reúnan similares condiciones. No podemos comparar este departamento con otro de Flores, Almagro, Palermo, u otro barrio de Ciudad de Buenos Aires, por más que sean unidades muy similares en calidad y estado, así como tampoco puede usarse como comparable una casa o un PH cuando uno quiere valuar un departamento.
La ubicación del inmueble es un factor al que hay que prestarle especial atención. Dentro de cada barrio hay distintos valores de mercado. Muchas veces sucede que una avenida o una vía de ferrocarril divide un barrio en áreas con distintos valores, por este motivo los comparables a tomar deben pertenecer al mismo área a fin de no distorsionar el precio final.
También, dado que el valor de un inmueble varía según los ciclos económicos, los comparables que deben tomarse deben estar actualmente ofrecidos en el mercado (por ejemplo, si quiero valuar una oficina de Puerto Madero, los comparables deben ser contemporáneos, no pueden ser de hace un año!).
En el caso que se requiera tasar un local comercial u oficina, al método comparativo se le suele adicionar un estudio por el método de la capitalización. Dado que todo capital produce una renta (alquiler), si conocemos el valor locativo del inmueble, podemos llegar al valor de venta del inmueble.
A todo enfoque analítico se le debe sumar el enfoque intuitivo del tasador o de la inmobiliaria, ya que no es posible arribar al valor de mercado de un inmueble basándose únicamente en una fórmula o en el promedio de un conjunto de datos. Aquí estará la experiencia y el conocimiento de mercado de quien realiza la valuación para analizar el conjunto del inmueble y evaluar qué valor máximo estará dispuesto a pagar un posible comprador en la compra de esa casa, departamento, oficina, local comercial, etc.
La red REMAX cuenta con 135 oficinas inmobiliarias en todo el país, 50 de ellas ubicadas en Ciudad de Buenos Aires. La cartera de propiedades de REMAX es actualmente de 25.000 inmuebles. El equipo de REMAX Urbana está a su disposición para ayudarlo en la venta, compra o alquiler de su propiedad. Nuestras oficinas inmobiliarias están estratégicamente ubicadas en el centro geográfico de la ciudad. Así, desde el Barrio de Caballito, nuestra fuerza de ventas trabaja en todo el ámbito de Ciudad de Buenos Aires y alrededores.
