Vamos a tratar de comprender un poco mas en profundidad el comportamiento del mercado inmobiliario. Nuestro foco va a estar dirigido al mercado de CABA.
Lo que primero debemos hacer es analizar el volumen de operaciones en los últimos meses, su historial y tendencia.
También nos gustaría explicar el porque de la tendencia a la baja del valor del metro cuadrado promedio en CABA de acuerdo al grafico que nos proporciona Reporte Inmobiliario en forma particular a partir del 2018 a la fecha, claramente esta tendencia es negativa.
El mercado históricamente se ubica entre 35 mil a 75 mil escrituras anuales, sin duda el 2020, año de la pandemia, con 18.756 no llega ni a la mitad de la media histórica.
Sin duda el 2021 será un año de recuperación en cuanto a operaciones, fácilmente podremos salir de este pozo. La tendencia ya es positiva, debemos llegar al menos al promedio histórico esperado.
Tal es así, que el sitio especializado REPORTE INMOBILIARIO afirma:
“Los números de escrituraciones del año que pasó fueron sin dudas los peores de la historia. La cantidad de compraventas acumuladas en los doce meses del año, sumaron 18.756, un 43,9 % menos de las 33.411 registradas en el mismo período del ya magro 2019. Enero de este año muestra cierta recuperación pero la comparación con enero del 2002 sigue mostrando números rojos.”
“Con respecto a las cifras escrituraciones el presidente del Colegio de Escribanos, Carlos Allende, expresó que: “Es el segundo mes en un lapso de 3 meses que hay una recuperación interanual. Es un dato que nos confirmaría cierto piso del mercado, pero si uno ve la serie histórica este nivel de actividad es menos de la mitad de un año normal. Falta mucho para recuperar trabajo, apuntamos a trabajar en conjunto para ir generando las medidas que beneficien al sector y a la sociedad para alcanzar la vivienda”.
Hasta aquí podemos ver las operaciones realizadas este ultimo año solo en CABA y nos ayuda a cuantificar el mercado que queremos analizar. Podemos luego ver qué pasa con la oferta y la demanda.
Cambios en la demanda: Más espacios abiertos!
Son notables también los cambios en los intereses y comportamiento de la demanda, ya que actualmente son más buscados los departamentos, casas o PHs con espacios abiertos de acuerdo a los datos proporcionados por el sitio Mercado Libre: “Los efectos de la cuarentena están cambiando los hábitos de los usuarios que buscan propiedades dentro de la plataforma. Según los datos, la demanda de inmuebles con espacio abierto resulta mucho más atractiva que hace un año: el 63% de las personas buscan que su próxima vivienda tenga un espacio abierto (vs. el 56% del año pasado)”
“Hemos detectado un cambio en el comportamiento de los usuarios de Mercado Libre Real Estate. Observamos una clara tendencia de búsqueda que tiende a las propiedades con espacios abiertos, probablemente vinculada a estar más tiempo en el hogar como consecuencia de la cuarentena”, comentó Juan Manuel Carretero, Gerente de Clasificados para Argentina de Mercado Libre.
Cambios en la OFERTA: Oferta Record!
Debido a la sistemática caída en cantidad de operaciones en los últimos años, se ha producido un efecto de sobre-stock de departamentos usados, también debemos mencionar que hay una fuerte inercia en el mercado a mantener precios antiguos en las publicaciones. Quienes no se actualizaron difícilmente puedan vender. Esta distorsión en los precios no trae más que confusión, ya que como sabemos el método mas usado para valuación o tasación es el de “comparables”. Este método compara propiedades similares ofrecidas en el barrio a las que analizamos en cuestión. Si tomamos una muestra con valores irreales el estudio deja de ser preciso y lo que produce es un análisis de mercado incierto y valuaciones con precios “inflados” como solemos mencionar entre colegas. El riesgo es que se sigan incorporando al mercado de oferta propiedades con valores superiores, y a esto sumado el efecto de muchos propietarios que prefieren esperar y encontrar “al novio”.
Sin duda quien está dispuesto a publicar con el valor correcto tendrá mayores chances de venta.
Otro efecto de aumento en la oferta de propiedades a la venta se da cuando muchos propietarios que tenían su propiedad en alquiler hayan decidido ponerlo a la venta, puesto que prefieren obtener una renta mayor en dólares cambiando de inversión. Hoy en día la renta que se obtiene por el alquiler de un departamento dejó de ser atractiva, sumado a esto la nueva Ley de Alquileres trajo cambios y controles poco atractivos para los propietarios de inmuebles volcados al mercado de alquileres, reduciendo aún más la rentabilidad obtenida. Sin duda el mercado de alquileres merece un capitulo aparte.
Hace ya un par de años que la oferta de departamentos en venta es record en la ciudad y continúa aumentando semana a semana. En la medida que la cantidad de escrituras no superen las 4000 operaciones mensuales, seguiremos viendo acumulación de stock.”
“No solo el cepo y la situación económica han contribuido a este efecto, las regulaciones implementadas en el mercado de alquileres (decreto de congelamiento y ley de alquileres) han contribuido a este aumento. El escenario contrafáctico se desconoce (nunca se observa el camino no tomado), pero si se hubiera incentivado (en lugar de ahuyentar) al propietario de un inmueble a volcar su propiedad al mercado de alquileres el escenario quizás sería distinto y quienes buscaran alquileres hoy estarían en mejores condiciones.” Menciona la Lic. Soledad Balayan, Analista del mercado inmobiliario en su nota Indice de oferta en CABA.
Del gráfico de Reporte Inmobiliario se puede apreciar una incesante caída de precio del metro cuadrado promedio a partir del 2018, casualmente en el gráfico de Indice de oferta la curva azul (venta), – ver debajo – nos muestra claramente como mientras los precios caen la oferta sube de manera constante, es interesante que de este simple análisis como la oferta afecta de manera directa los precios de mercado y su tendencia.
Análisis de la Oferta y Demanda. Efecto en los precios
La curva de la demanda nos indica la cantidad de bienes o servicios que los usuarios están solicitando en un momento y mercado determinado. La oferta es la cantidad de bienes que dicho mercado está ofreciendo. El punto donde se juntan la oferta y la demanda nos da el precio del bien y la cantidad demandada de equilibrio.
En un gráfico de Oferta y Demanda, en economía, en las abscisas o eje de las X queda determinada la cantidad demandada al precio de equilibrio definido en el eje de las Y o de las Ordenadas.
Que ocurre cuando cambia la Oferta:
Podemos analizar cómo cambia el precio de un bien a medida que la curva de la oferta (O) se mueve a (O1) manteniendo la curva de Demanda Constante (D). Se puede observar que se genera un nuevo precio de equilibrio: puesto que la curva de oferta se desplaza a la derecha, el nuevo precio de equilibrio naturalmente será menor.- Esto está sucediendo actualmente en el mercado, al haber un sobre stock de casas y departamentos (aumento en la oferta), naturalmente el precio del bien cae.
Podemos analizar cómo cambia el precio de un bien a medida que la curva de la oferta (O) se mueve a (O1) manteniendo la curva de Demanda Constante (D). Se puede observar que se genera un nuevo precio de equilibrio: puesto que la curva de oferta se desplaza a la derecha, el nuevo precio de equilibrio naturalmente será menor.Análisis de la Demanda:
Ya vimos que en el mercado actual debido al aumento de la oferta se desplazan las curvas y se genera un nuevo precio de equilibrio, menor.
De la misma manera, cuando la curva de demanda sufre movimientos debido al contexto actual, podemos decir que la demanda de departamentos ha bajado sustancialmente por los motivos siguientes:
- Cepo al Dólar: escasez del dólar billete o acceso al mismo, hay menos dólares en el mercado y sabemos que la compra venta se rige en esta moneda en efectivo, por lo cual el que compra debe contar con liquidez del billete verde, que puede provenir de ahorros o bien de la venta de otro inmueble en la mayoría de los casos.
- Especulación de los compradores: muchos compradores especulan esperando que los valores sigan a la baja, ven propiedades y hacen ofertas agresivas, muchas veces sin concretar la venta. Esto es lo que conocemos como mercado de Compradores, ya que el poder de negociación es mayor que el del vendedor en este contexto.
- Pandemia: por el efecto de la cuarentena muchos decidieron mudarse a espacios abiertos, lo cual aumenta la demanda o búsqueda de casas en barrios cerrados en la Provincia de Buenos Aires al verse desalentados a vivir en espacios cerrados en departamentos.
- Imposibilidad o alto costo para acceder al crédito a la vivienda.
Como podemos ver en el gráfico, la curva de demanda se desplaza hacia la izquierda, de D0 a D1 y se llega a un nuevo precio de equilibrio (Pe) menor aun, y también se ve reducida la cantidad de operaciones de compraventa. Volviendo al punto anterior, en CABA se registro en el 2020 el récord más bajo en la historia con 18.000 operaciones.
Sin duda estamos en una clara tendencia de precios a la baja. Estos fenómenos los vemos también explicados en los desplazamientos de la curvas de oferta y demanda.
Todo indica que la cantidad de operaciones aumentará a partir de este 2021, puesto que tocamos un piso histórico de 18 mil operaciones, pero esto no será suficiente para que los precios se acomoden y cambie la tendencia, ya que no hay señales al corto plazo de que la tendencia de precios a la baja se revierta.
Ing. Gabriel Ugolini
Martillero y Corredor Público – Matricula CPI 6156
Asesor Inmobiliario RE/MAX URBANA
Celular/WhatsApp.: 15-5525-3158
gugolini@remax.com.ar
Bibliografia:
https://www.reporteinmobiliario.com/nuke/article3974-indice-de-oferta-en-caba-record-de-records.html
https://economiaresponsable.com/microeconomia/que-es-la-ley-de-oferta-y-demanda/
https://www.zonaprop.com.ar/noticias/zpindex/
https://www.zonaprop.com.ar/noticias/wp-content/uploads/2021/03/INDEX_CABA_REPORTE_2021-02.pdf
