Oferta, demanda y valores. Presentación de Germán Gómez Picasso — Reporte Inmobiliario (ReporteInmobiliario.com), realizada el 24 de febrero de 2026.
1. Introducción y contexto
La presente presentación fue elaborada por Germán Gómez Picasso de Reporte Inmobiliario y tiene como objetivo brindar un panorama actualizado del mercado inmobiliario en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) y el Gran Buenos Aires (GBA). El informe abarca datos de demanda, escrituras, valores de cierre, rentabilidad de alquileres, costos de construcción y perspectivas del sector.
2. Indicadores de demanda
2.1 Demanda en CABA
Durante el mes de diciembre se registraron 7.646 escrituras en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, reflejando un nivel de demanda activa en el mercado residencial porteño.
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Demanda CABA – Diciembre | 7.646 operaciones |
2.2 Demanda en Provincia de Buenos Aires (PBA)
En la Provincia de Buenos Aires, la demanda de diciembre alcanzó las 19.253 escrituras, superando ampliamente los registros de CABA y evidenciando el mayor peso poblacional y territorial de la provincia.
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Demanda PBA – Diciembre | 19.253 operaciones |
3. Evolución de escrituras
3.1 Escrituras en CABA
El mercado porteño mostró una evolución positiva en el volumen de escrituras durante el período analizado:
- Variación anual: -0,3% (prácticamente neutro, sin caída significativa).
- Escrituras con hipoteca: representan el 11,6% del total, señal del retorno del crédito hipotecario al mercado.
- Posicionamiento histórico: se ubica entre los 5 mejores años de los últimos 30 en cuanto a volumen de escrituras.
| Indicador | Dato |
|---|---|
| Variación anual escrituras CABA | -0,3% |
| Participación crédito hipotecario | 11,6% |
| Posición histórica (30 años) | Top 5 mejores años |
3.2 Escrituras en Provincia de Buenos Aires
La provincia de Buenos Aires también mostró un año muy positivo:
- Variación anual: -1% (muy leve caída, prácticamente estable).
- Participación de créditos hipotecarios: 11,22% del total de operaciones.
- Mejor año desde 2005: el volumen de escrituras alcanzó su máximo histórico en más de dos décadas.
| Indicador | Dato |
|---|---|
| Variación anual escrituras PBA | -1% |
| Participación crédito hipotecario | 11,22% |
| Posición histórica | Mejor año desde 2005 |
3.3 Montos de escrituras CABA y PBA
Los valores promedio de escrituración en dólares muestran una diferencia significativa entre ambas jurisdicciones:
| Jurisdicción | Monto promedio (USD) |
|---|---|
| CABA | USD 104.000 |
| PBA | USD 56.000 |
4. Valores de mercado – Propiedades usadas
4.1 Valores en CABA
El precio de oferta de departamentos usados en CABA registra una recuperación sostenida tras el piso histórico de años anteriores:
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Precio de oferta CABA (m²) | USD 1.703 |
| Variación interanual | +5,2% |
| Referencia temporal | «Valores 2012» |
4.2 Valores en GBA (Gran Buenos Aires)
En el GBA los precios muestran una leve recuperación interanual, aunque aún muy por debajo del pico histórico nominal:
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Precio de oferta GBA (m²) | USD 1.733 |
| Variación interanual | +1,6% |
| Caída desde pico nominal | -29% |
5. Valor de cierre real – CABA
Un indicador especialmente relevante es el precio de cierre real (el valor efectivamente pagado en las operaciones concretadas), elaborado conjuntamente por RE/MAX, la UCEMA y Reporte Inmobiliario en base a los cierres de la red RE/MAX:
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Valor de cierre real CABA (m²) | USD 2.146 |
| Variación interanual | +4,93% |
| Brecha oferta vs. cierre | 5,14% |
Es decir, los cierres se realizan con un descuento promedio del 5,14% sobre el precio publicado.
6. Valores en el interior del país
El mercado del interior también mostró una tendencia alcista, partiendo de una base de precio más baja que CABA y GBA:
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Precio oferta interior (m²) | USD 1.298 |
| Variación interanual | +8,08% |
| Caída desde pico nominal (may. 2019) | -19,5% |
| Trimestres consecutivos al alza | 15 |
7. Costos de construcción
7.1 Construcción de PH en CABA
El costo de construcción de un PH en CABA se ubica en USD 1.119/m² sobre superficie total edificable. Comparado con el precio de venta (USD 1.703 a USD 2.146/m²), se observa un margen bruto positivo que justifica la actividad promotora.
7.2 Incidencias de terrenos en CABA
| Tipo de incidencia | Valor (USD/m²) |
|---|---|
| Incidencia alta | USD 656/m² |
| Incidencia media | USD 491/m² |
| Incidencia baja | USD 329/m² |
7.3 Construcción de casa en country
El segmento premium mostró un costo de construcción de USD 3.049/m² (sobre superficie total homogeneizada), un +41% por encima del pico anterior, impulsado por la depreciación del tipo de cambio real y el aumento de los insumos en dólares.
8. Rentabilidad de alquileres
La renta de los alquileres en CABA mostró una recuperación significativa tras la derogación de la Ley de Alquileres:
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Renta bruta alquileres CABA | 4,8% anual |
| Renta neta alquileres CABA | 2,9% anual |
| Revalorización cierre CABA | +8% anual (en USD) |
| Retorno total estimado (USD) | 12,8% anual |
Sumando la renta anual (4,8%) más la apreciación del capital (8%), el retorno total estimado es del 12,8% anual en dólares.
9. Oferta y composición de las ventas
9.1 Oferta disponible
| Zona | Unidades disponibles |
|---|---|
| CABA | 29.000 departamentos usados |
| GBA | 17.000 departamentos usados |
9.2 Tipología más vendida (por ambientes)
| Posición | Tipología – Participación |
|---|---|
| 1° | 2 ambientes – 39,2% |
| 2° | 3 ambientes – 26,8% |
| 3° | 1 ambiente – 20,6% |
9.3 Polarización de valores
«Se vende cada vez más lo bueno o lo bien ubicado, o lo bueno y bien ubicado. Se siguen polarizando los valores.»
Los activos de mayor calidad y/o ubicación prime capturan la mayor parte de la demanda y de la apreciación, mientras que los de menor calidad o ubicación periférica enfrentan mayor resistencia en precios.
10. Departamentos a estrenar y comparativo internacional
Los valores de departamentos a estrenar en CABA se ubican en rangos superiores a los de usados, reflejando la prima por obra nueva. Además, en la comparación del m² entre ciudades del mundo, Buenos Aires aparece como una de las ciudades más baratas a nivel global en términos de valor inmobiliario, argumento recurrente para fundamentar el atractivo de invertir desde el exterior o con ahorros en dólares.
11. Crédito hipotecario
El crédito hipotecario mostró una recuperación notable durante 2024-2025, tras años de práctica desaparición del financiamiento bancario para la vivienda: 11,6% de participación en escrituras de CABA y 11,22% en PBA. Este reingreso del crédito es uno de los drivers más importantes de la recuperación de la demanda.
12. Déficit habitacional y necesidad de vivienda
- Crecimiento poblacional 2010-2023: 8,2 millones de personas (nacimientos + inmigración).
- Promedio de personas por vivienda: 2,6 → se necesitan 3,12 millones de viviendas adicionales en 13 años.
- Producción anual necesaria: 247.000 viviendas/año.
- Producción anual estimada actual: aproximadamente 200.000 viviendas/año.
- Déficit incremental anual: al menos 47.000 viviendas/año que no se producen.
Este déficit estructural garantiza que la demanda habitacional se mantendrá elevada en el largo plazo, aun en escenarios de bajo crecimiento económico.
13. Análisis FODA del Real Estate argentino
Fortalezas
- Cultura del m² arraigada en la sociedad argentina.
- Demanda contenida durante años de restricciones e incertidumbre.
- Valores atractivos frente a otros mercados de la región y del mundo.
- Mejores rentas de alquileres (recuperación post-Ley de Alquileres).
- Eliminación de la Ley de Alquileres: mayor libertad contractual y retorno de oferta locativa.
Oportunidades
- Rebote de precios, blanqueo de capitales y renta cedular.
- Expansión del crédito hipotecario.
- Necesidad de vivienda con target en USD 100.000 (segmento con mayor demanda potencial).
- Nuevo mapa de demanda por tecnología y tendencias de estilo de vida.
Debilidades
- Costos de construcción en dólares elevados.
- Salarios en dólares aún bajos en términos relativos.
Amenazas
- Aprobaciones y trámites burocráticos que obstaculizan nuevos proyectos.
- Volatilidad en la cotización del dólar.
- Presión de costos en USD para los desarrolladores.
14. Conclusiones y perspectivas
«La actividad inmobiliaria en Argentina funciona muy bien, está dolarizada y tiene mucho potencial de expansión. ¡Ingresos en dólares!»
Los principales fundamentos que sustentan esta perspectiva son:
- Recuperación del crédito hipotecario: vuelve un driver clave tras años de ausencia.
- Precios aún bajos en contexto histórico: CABA en valores de 2012, GBA un 29% por debajo del pico.
- Déficit habitacional estructural: garantiza demanda de largo plazo.
- Mejora de la rentabilidad de alquileres: retorno total estimado del 12,8% anual en dólares.
- Buenos Aires como ciudad barata a nivel global: potencial de apreciación frente a otras metrópolis.
- Polarización de valores: quienes invierten en activos de calidad y bien ubicados capturan mayor rentabilidad.
- Desregulación (Ley de Alquileres): mejora la oferta de alquileres y la confianza inversora.
Fuente: Reporte Inmobiliario.
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