Vamos a tratar de comprender un poco más en profundidad el comportamiento del mercado inmobiliario. Nuestro foco va a estar dirigido al mercado de CABA. Lo primero que debemos hacer es analizar el volumen de operaciones en los últimos meses, su historial y tendencia.
El mercado históricamente se ubica entre 35 mil a 75 mil escrituras anuales. Sin duda el 2020, año de la pandemia, con 18.756 no llega ni a la mitad de la media histórica. El 2021 será un año de recuperación en cuanto a operaciones; la tendencia ya es positiva.
El sitio especializado Reporte Inmobiliario afirma: «Los números de escrituraciones del año que pasó fueron sin dudas los peores de la historia. La cantidad de compraventas acumuladas en los doce meses del año sumaron 18.756, un 43,9% menos de las 33.411 registradas en el mismo período del ya magro 2019».
Cambios en la demanda: ¡más espacios abiertos!
Son notables los cambios en los intereses y comportamiento de la demanda: actualmente son más buscados los departamentos, casas o PH con espacios abiertos. Según datos de Mercado Libre, el 63% de las personas buscan que su próxima vivienda tenga un espacio abierto (vs. el 56% del año anterior), una tendencia probablemente vinculada a pasar más tiempo en el hogar.
Cambios en la oferta: ¡oferta récord!
Debido a la sistemática caída en cantidad de operaciones en los últimos años, se ha producido un efecto de sobre-stock de departamentos usados. También hay una fuerte inercia a mantener precios antiguos en las publicaciones: quienes no se actualizaron difícilmente puedan vender. Esta distorsión trae confusión, ya que el método más usado para valuación es el de «comparables». Si tomamos una muestra con valores irreales, el estudio deja de ser preciso. Quien está dispuesto a publicar con el valor correcto tendrá mayores chances de venta.
Otro efecto de aumento en la oferta se da cuando muchos propietarios que tenían su propiedad en alquiler deciden ponerla a la venta, ya que la renta obtenida por el alquiler dejó de ser atractiva, sumado a los cambios que trajo la nueva Ley de Alquileres.
Análisis de la oferta y la demanda: efecto en los precios
El punto donde se juntan la oferta y la demanda nos da el precio de equilibrio del bien. Cuando la curva de oferta se desplaza a la derecha (más stock de casas y departamentos), el nuevo precio de equilibrio naturalmente será menor. Esto es lo que está sucediendo actualmente en el mercado.
Al mismo tiempo, la demanda de departamentos bajó sustancialmente por: el cepo al dólar (menos billete disponible para operar), la especulación de compradores que esperan que los valores sigan a la baja, el efecto de la pandemia (muchos se mudaron a espacios abiertos en Provincia) y la imposibilidad o alto costo para acceder al crédito. La curva de demanda se desplaza hacia la izquierda y se llega a un precio de equilibrio aún menor, con menos operaciones.
Estamos en una clara tendencia de precios a la baja. La cantidad de operaciones aumentará a partir de 2021 tras tocar un piso histórico, pero no será suficiente por sí solo para que la tendencia de precios se revierta en el corto plazo.
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